Perspectivas Inmobiliarias


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  • Escenario Macroeconómico y sus implicaciones en el Mercado Inmobiliario
    Maxim Ross - Maxim Ross y Asociados, S.A

    Plantea que los cambios revolucionarios del gobierno se fundamentan en el “petroestado”, gracias a los altos precios del petróleo y pese a la caída de la producción local. La economía venezolana se ha impulsado fundamentada básicamente en el incremento del gasto público, el cual ha generado crecimiento pero fuertemente marcado por la inflación.
    Ve con preocupación la drástica reducción de las reservas internacionales y los múltiples precios del dólar, situación qua a su juicio, difícilmente puede mantenerse en el tiempo. Ante este panorama, el Estado comienza a presentar desequilibrios: los ingresos internos comienzan a desacelerarse, hay circulante excesivo, inflación recurrente, tipos de cambio diferenciales, gasto público inflexible, déficit fiscal creciente, déficit operacional de Pdvsa e importaciones crecientes, entre otros.

    El analista asegura que la inflación al cierre de 2007 se ubicará en 20%, aunque el gobierno asegura que terminará en 12%. Considera que no hay condiciones favorables para una reconversión monetaria.

    En el ámbito petrolero, Ross diagnostica un serio deterioro patrimonial de PDVSA, así como problemas de financiamiento para expandirse, por lo que estima que el gobierno tenga que recurrir a nuevas concesiones petroleras, como una eventual solución.

    Proyecta que el sector inmobiliario crecerá de una forma muy pareja al del sector no petrolero, aunque más moderado, ante la ausencia de normativas que promuevan la oferta, por una mayor dependencia del fisco y por la inestabilidad en los recursos financieros.
  • Escenario financiero y sus implicaciones en el mercado inmobiliario
    Gerardo Trujillo. Banco Nacional de Crédito

    Explica que el severo gasto público ha impactado directamente la política monetaria venezolana: la expansión de la liquidez monetaria, tasas de interés negativas e intento gubernamental de impulsar el ahorro, marcado por una altísima inflación de 20 por ciento.

    Plantea que ante el incremento de los activos financieros de la banca nacional, ésta se ha visto obligada a adquirir papeles del Estado. Expone sobre la evolución de la cartera de créditos de la banca, el bajo índice de intermediación, el crecimiento de las captaciones de público, al tiempo que advierte que no hay ahorro interno a largo plazo, a la luz de esta apreciación, el sistema financiero venezolano está proyectado solo a corto plazo.

    Señala que el total de la cartera de crédito venezolana alcanza los 30 mil millones de dólares, muy por debajo de las carteras hipotecarias de algunas entidades financieras de otros países.

    Asegura que el presupuesto destinado al sector inmobiliario es sumamente bajo y precisó que solo unas 42 mil viviendas serán levantadas este año por el sector privado. Estima que para 2008, la cartera de crédito cerrará en 100 mil millones de bolívares y que se construirán unas 50 mil viviendas. Pronostica una oferta moderada de fondos para el mercado inmobiliario, especialmente en el sector de interés social. Aboga por una estabilidad macroeconómica, en la que haya correspondencia entre las políticas monetarias y las fiscales, con ahorro interno a largo plazo para el impulso del mercado inmobiliario.
  • Perspectivas para el Mercado de Oficinas
    Vilma Díaz - CB Richard Ellis

    Hace un paseo por el comportamiento histórico experimentado por el mercado de oficinas y en este sentido asegura que la tendencia de la oferta y la demanda es al alza para lo que resta de 2007 y también para 2008.

    Diagnostica un aumento significativo de la demanda, sumada a una escasez de la oferta y un bajo índice de desocupación, sobre todo en zonas Premium.

    Asegura que en los últimos años el comportamiento de la demanda se ha inclinado más hacia el arrendamiento que hacia la adquisición, por lo que la oferta para la venta prevalece sobre la oferta para el arrendamiento.

    A pesar de no poseer estadísticas históricas sobre el comportamiento de este sector en el interior del país, estima que en las principales ciudades del interior la situación será bastante similar.
  • Escenario legal que afecta el Mercado Inmobiliario
    Joel Bracho. Escritorio Jurídico Joel Bracho y Asociados

    Sostiene que desde el punto financiero y de mercado podría haber un buen momento en Venezuela, incluso con algunas perspectivas de mantenerse.

    No obstante, advierte que desde el punto de vista jurídico, no se vislumbra estabilidad ni seguridad. Asegura que el sistema jurídico y de administración de justicia es la columna vertebral de una sociedad y ante esta visión afirma que la nuestra es una sociedad seriamente enferma, con consecuencias indeseables.

    Comenta los peligros ocultos en la Ley Habilitante, la cual otorga facultades al Ejecutivo Nacional para legislar por unos 18 meses, con el alcance más extenso en la historia republicana del país y cuyos efectos aún se desconocen.

    Afirma que esta habilitación se agrava en medio de una Reforma Constitucional impulsada por el gobierno, pues buena parte de las leyes que están en el marco de la Habilitante, podría contrastar con lo contemplado en la Carta Magna vigente, por lo que considera lógico adelantar la reforma, antes de emitir decretos con fuerza de ley.

    Advierte que cualquier empresa establecida en el país está expuesta a medidas discrecionales por parte del Poder Judicial venezolano y expone como ejemplo la sentencia de la Sala Constitucional del sobre el caso RCTV, que podría signar futuras medidas de carácter jurídico.

    Concluye afirmando que no hay una perspectiva jurídica clara y que el panorama actual es de absoluta inseguridad, en sus propias palabras “con piso de goma”.
  • Perspectivas para el Mercado de Propiedades Industriales
    Rubén González - Vegas & González

    Afirma que a pesar de la incertidumbre el mercado ha sido flexible, superando el hecho de que existe el riesgo monetario, por excedente de fondos. Plantea que el mercado por ser diverso es complicado y destaca que a pesar de estar ubicados en distintas localidades del país, la tendencia de las Propiedades Industriales es a ubicarse en zonas de producción cercanas a Caracas.

    Sostiene que en lo que resta de 2007 se incrementará la oferta de este sector, al tiempo que señala un aumento de la demanda, sobre todo en el caso de aquellas Propiedades mejor ubicadas y en buen estado. Asegura que las zonas de Caracas y Valles del Tuy siguen siendo los de mayor demanda.

    Entre las perspectivas de deterioro del sector inmobiliario, González incluye la percepción de incertidumbre jurídica, el colapso en la red de comunicación y transporte, y un clima de desestímulo a la inversión privada.
  • Perspectivas para el Mercado de Locales y Centros Comerciales.
    Arnold Moreno. Cámara Venezolana de Centros Comerciales.

    Expuso que en el Área Metropolitana de Caracas, se efectuaron unas 890 transacciones de locales comerciales en 2006, cifra considerablemente inferior al año anterior, traducido en un decrecimiento de 20 por ciento.

    Precisó que de estas transacciones 62% fue para alquiler y el 38% restante fue para la venta. Explicó que durante los últimos años la tendencia se ha inclinado hacia el alquiler.

    De acuerdo a los datos que maneja, más de 20 mil locales comerciales estarán registrados a finales de 2008, representando el 44% de las ventas comerciales, aparte del sector automotriz.

    Destacó que cerca de 90% de la población urbana va a centros comerciales y que hay espacio en el mercado para desarrollar este negocio, pese a las amenazas.
  • Perspectivas para el Mercado de Propiedades Residenciales
    Mariano Briceño - Bricket, C.A

    Sostuvo que hay fuertes sombras en el mercado, tales como la inflación y las futuras correcciones económicas, que podrían representar serias dificultades.

    Dice que según el gobierno se están haciendo unas 94 mil viviendas, de cuyo total un 65 por ciento está en manos del sector privado.

    Afirma que el déficit habitacional se concentra en los estratos más bajos de la población y que la mayor parte de la producción se orienta a viviendas de tipo “apartamentos”.

    Señaló que la movilidad del negocio es más visible en el interior del país -en su mayoría residencias por debajo de los 80 metros cuadrados- y que el eje centro-occidental es el que ha experimentado mayor crecimiento de propiedades residenciales.

    Advierte que la fuente de insumos es cada vez más limitada, dada la alta dependencia de las importaciones, situación que se suma a una mano de obra poco preparada y escasa.

    Lamenta que solo 8,5 % de la cartera de créditos de la banca nacional sea destinada al mercado de propiedades residenciales, así como la falta de incentivos para las instituciones financieras.

    En esta situación, los agentes del sector deben decidir entre competir en base a diferenciación, a bajos costos o a nichos de mercado previamente identificados, tomando en cuenta la altísima incertidumbre que se proyecta para los años 2008 y 2009. Asimismo, sugiere la búsqueda de alternativas propias de financiamiento.
  • Perspectivas para la Construcción y Desarrollo de obras Públicas
    Irwin Perret-Gentil (CVC) - Cámara Venezolana de la Construcción

    Sostiene que el nivel de construcción en el ámbito público es bastante elevado, pero que la participación privada no ha crecido a ese mismo ritmo (70 por ciento de las obras son adelantadas por el sector público y el restante 30%, lo hace el sector privado).

    Acotó que el sector de la construcción es muy volátil, con riesgos más altos que los del resto de la economía.

    Precisó que la mayor demanda se concentra en el área de viviendas unifamiliares. Igualmente destaca que es notable la recuperación en obras vinculadas al servicio de agua, no obstante, el crecimiento poblacional sigue siendo superior.

    Reconoce que la mayor inversión debería estar orientada a la recuperación de puentes y a vialidad.

    Afirmó que casi 13 millones de venezolanos necesitan comprar una vivienda o arreglar la que ya poseen y agregó que el país requiere la construcción de 110 mil viviendas al año para cubrir el déficit actual.

    Concluye que el reto planteado es construir 200 mil viviendas al año y propone poner en marcha políticas de subsidios directos y desarrollar el proyecto “hogar semilla”.

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